IBS · CBS

Locação e Arrendamento de Bem Imóvel (IBS/CBS)

Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel — regime específico com alíquota incidente sobre a receita bruta, declarado em NFS-e.

Fato gerador

Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, com IBS e CBS calculados por alíquota aplicada sobre a receita bruta do período (LC 214/2025, art. 487, § 2º). O fato gerador ocorre a cada pagamento mensal previsto no contrato. A locação residencial entre pessoas físicas permanece fora do regime.

CFOPs aplicáveis

9.101

cClassTrib221001

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Esta operação não emite NF-e. O cClassTrib abaixo vale para NFS-e — padrão nacional de serviços — a coluna indNFe da tabela oficial marca 0. Transmitir NF-e com este código resulta em rejeição pela SEFAZ.

cClassTrib (IBS/CBS)

221001

Documento fiscal

NFSe

Minuta — Informações Adicionais da NF-e

Operação: Locação e Arrendamento de Bem Imóvel (IBS/CBS). Fundamento legal: LC 214/2025, art. 487, § 2º. Tratamento: IBS e CBS tributados no regime específico de bens imóveis. cClassTrib: 221001 (CST 221). Documento: NFSe — não emite NF-e. Verificar CST e cClassTrib vigentes na data do fato gerador.

Regras por tributo

Tributo	Incidência	Alíquota	Observações
IBS	tributado	alíquota fixa proporcional sobre a receita bruta	CST 221 — alíquota fixa proporcional. A base é a receita bruta da locação, sem os abatimentos do regime de alienação.
CBS	tributado	alíquota fixa proporcional sobre a receita bruta	Mesma regra do IBS, com alíquota federal única.

Reforma Tributária · IVA DualLC 214/2025 · vigência a partir de 01.01.2026

O regime imobiliário é um dos mais complexos da reforma. O redutor social por unidade habitacional (LC 214/2025, art. 260) reduz a base tributável e foi pensado para não onerar habitação popular. A locação residencial de pessoa física para pessoa física permanece fora do regime. Construção por administração, distinta da empreitada global, tem tratamento próprio.

2026

Fase teste — CBS 0,9% e IBS 0,1%, compensáveis

2027 — 2032

Coexistência: PIS/COFINS extintos, ICMS/ISS em redução gradual

2033

IBS/CBS plenos — ICMS, ISS e IPI extintos (salvo ZFM)

Base legal

LC 214/2025, art. 487, § 2º · federal
LC 214/2025, arts. 251 a 275 e Anexo IV · federal

Perguntas frequentes

Esta operação emite NF-e?+

Não. O código 221001 não é válido para NF-e modelo 55 — a coluna indNFe da tabela oficial do IT 2025.002 marca 0. A operação se declara em NFSe. Emitir NF-e com este cClassTrib resulta em rejeição pela SEFAZ.

Como fica esta operação com a Reforma Tributária?+

A partir de 2026 convivem a legislação vigente e as regras de IBS/CBS da LC 214/2025. Entre 2026 e 2032 a transição é gradual; a partir de 2033 o IBS e a CBS substituem plenamente o ICMS e o ISS. As operações imobiliárias seguem o regime específico dos arts. 251 a 275.