IBS · CBS

Incorporação Imobiliária (Regime Especial de Tributação)

Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação — IBS/CBS com alíquota fixa proporcional e redutor social por unidade.

Fato gerador

Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação (LC 214/2025, art. 485, I). O fato gerador ocorre na entrega das chaves da unidade autônoma. A base admite o redutor social por unidade habitacional previsto no art. 260, pensado para não onerar habitação popular.

CFOPs aplicáveis

9.101

cClassTrib221002

Conteúdo do plano pago

Desbloqueie o Manual Completo

Incorporação Imobiliária (Regime Especial de Tributação) tem regras específicas por UF, procedimentos por ator, exemplos de NF-e, estrutura XML e jurisprudência administrativa — tudo isso e mais 78 operações completas te esperam:

Mensal

R$ 149/mês

2 meses grátis

Anual

R$ 1.490/ano

Precisa de 5+ acessos para o escritório? Fale conosco no WhatsApp para o plano Corporativo (R$ 349/mês, até 5 acessos).

Ver todos os planos e detalhes

Emissão rápida — parametrizaçãoConfira a UF de destino antes de aplicar

Esta operação não emite NF-e. O cClassTrib abaixo vale para DERE — Declaração de Regimes Específicos — a coluna indNFe da tabela oficial marca 0. Transmitir NF-e com este código resulta em rejeição pela SEFAZ.

cClassTrib (IBS/CBS)

221002

Documento fiscal

DERE

Minuta — Informações Adicionais da NF-e

Operação: Incorporação Imobiliária (Regime Especial de Tributação). Fundamento legal: LC 214/2025, art. 485, I. Tratamento: IBS e CBS tributados no regime específico de bens imóveis. cClassTrib: 221002 (CST 221). Documento: DERE — não emite NF-e. Verificar CST e cClassTrib vigentes na data do fato gerador.

Regras por tributo

Tributo	Incidência	Alíquota	Observações
IBS	tributado	alíquota fixa proporcional (RET)	CST 221 — alíquota fixa proporcional. Redutor social por unidade habitacional (art. 260). O código 221003 cobre a hipótese do art. 485, II.
CBS	tributado	alíquota fixa proporcional (RET)	Mesma regra do IBS, com alíquota federal única.

Reforma Tributária · IVA DualLC 214/2025 · vigência a partir de 01.01.2026

O regime imobiliário é um dos mais complexos da reforma. O redutor social por unidade habitacional (LC 214/2025, art. 260) reduz a base tributável e foi pensado para não onerar habitação popular. A locação residencial de pessoa física para pessoa física permanece fora do regime. Construção por administração, distinta da empreitada global, tem tratamento próprio.

2026

Fase teste — CBS 0,9% e IBS 0,1%, compensáveis

2027 — 2032

Coexistência: PIS/COFINS extintos, ICMS/ISS em redução gradual

2033

IBS/CBS plenos — ICMS, ISS e IPI extintos (salvo ZFM)

Base legal

LC 214/2025, art. 485, I · federal
LC 214/2025, arts. 251 a 275 e Anexo IV · federal

Perguntas frequentes

Esta operação emite NF-e?+

Não. O código 221002 não é válido para NF-e modelo 55 — a coluna indNFe da tabela oficial do IT 2025.002 marca 0. A operação se declara em DERE. Emitir NF-e com este cClassTrib resulta em rejeição pela SEFAZ.

Como fica esta operação com a Reforma Tributária?+

A partir de 2026 convivem a legislação vigente e as regras de IBS/CBS da LC 214/2025. Entre 2026 e 2032 a transição é gradual; a partir de 2033 o IBS e a CBS substituem plenamente o ICMS e o ISS. As operações imobiliárias seguem o regime específico dos arts. 251 a 275.